日本語対応が出来る？
ドバイの不動産業者20社の口コミ評判ランキング

ドバイ不動産の特徴的な投資スタイルの一つに、「オフプラン」という購入方法？商品？があります。 オフプランとは、3～4年後に完成予定の新築物件を購入する方法で、投機性の強い投資手法です。物件が完成するまで待って売却し利益を得る方法と、建設途中で売却し権利を転売する方法があります。 一見すると、購入者のために約10回の分割払いが用意されているように思えますが、結局のところ、ドバイでは新築物件をローンで買うことが出来ない現状がありローンの代替案として出来た分割払いなのです。 実際に1億円以上の物件を3～4年で10回分割払いすることは決して負担の軽いものではありません。 では、なぜこのような支払いプランが存在するのでしょうか？　なぜ銀行ローンでは買えないのでしょうか？ 1. デベロッパーの販売戦略 ​ そもそもエミレーツIDやUAEで安定的な所得を得ていない外国人はそもそもローンが扱えません、なぜかローンが使えないことをフワッと隠します、、このプランはそういったローンが使えない外国人にデベロッパーがより多くの物件を販売するために設計した分割払いシステムなのです。 既に完成した物件を日本人などの外国人が購入するためにはVISA、エミレーツIDが必要なため、買うことが出来ません。 VISAやエミレーツID取得には新規で法人を作ったり、既存の法人を購入してその法人でVISAやエミレーツIDを取得するなどの方法で初めて買えるようになるので道のりは遠い。就職してそこでVISAやエミレーツIDを取得してもよいのですが、どちにしてもハードルが高い、 結果、中古物件など既に完成した不動産を購入する事は出来ない日本人等の外国人の選択肢はオフプランのみとなります。 オフプランをいかに多くの外国人に売る事が出来るのか？ デベロッパーが考えた結果、現在のオフプランという特殊な不動産売買方法？商品？が生まれたと言う訳です。 ※日本人がドバイ不動産完成物件を住宅ローンで購入する方法や詳しい購入方法について知りたい方はお気軽にline＠からメッセージしてください。 ある55歳の投資家の例を用いてご説明させていただきます。 この投資家はYouTubeで知り合ったエージェントから、UAEのトップデベロッパーであるEMMAR（エマール）のプレミアムレジデンス（1LDK 8000万円）の物件を紹介されました。 エージェントは本物件はプレミアム住戸であり「完成時には50％、つまり4000万円以上値上がりする」と説明し、投資家は興味を持ちました。 投資家は「8000万円を一括払いで購入したい」と相談しましたが、エージェントは「それはもったいないです！投資目的なら8000万円の資金を4000万円ずつ2つに分散し、レバレッジを利かせて同様の1LDKを2物件購入し、2年で売却することをおすすめします」と提案しました。 投資家は疑問を抱き、「予算は8000万円なので、2物件購入は難しいのでは？ さらに、4年間の間に10回払いで支払えなかったらどうなるのか？」と質問しました。 エージェントは次のように説明しました。 4年で50％値上がりすると仮定すると、1年で約12.5％の上昇が見込まれる。 2物件を購入し2年で売却すると、 12.5％ × 2物件 × 2年 = 50％増 つまり、2年で4000万円の利益が得られる。 さらに、その4000万円の利益を元本8000万円に加え、1億2000万円に増やし、再び同じように3物件に投資すれば、 12.5％ × 3物件 × 2年 = 75％増 つまり、9000万円の利益が追加され、合計2億1000万円に増やせる。 確かに計算上はそうなりますが、実際にはこの通りにはならないことが多く、ここに落とし穴があります。ただし過去にはもっと跳ね上がった物件や、そういった時期もあった事は事実ですが現在はより難しい状況なのが現実です、より物件選びに注意が必要です。　　 ※ドバイ不動産の現状など詳しく知りたい方はお気軽にline＠からメッセージしてください。 2. オフプラン投資の現実 ​ このエージェントの説明通り、1物件を普通に投資すれば8000万円が1億2000万円になる可能性はあります。しかし、 資金を2分割して2物件にレバレッジをかけ投資すると、2年後に売却しなければならず、その時点での価格上昇が想定通りにいく保証はない。過去4年を振り返ると確かにそのような取引が多くありました、しかし今より2年先以降の完成物件には非常に注意が必要です、何故なら供給過多になる危険性があるからです。 過去の売却データを政府が公開しており、それを基に「過去にこのような値上がりがあった」と説明されるが、今後は実際に同じように値上がりするとは限らない。 「1日で完売するような物件だから売れないはずがない」と言われても、現状損のない条件で、すぐの転売は出来ない状況です、、 当然2年後の市場環境がどうなっているかは予測できない。ただ完成物件数は2025年政府土地局データでは41000戸2026年では42000戸前後となっているがS&Pグローバルの数字は2年でバックログ含めた数字だと約18万戸となっており10万戸も差があるので全く予想がつかない状況です。 現状、オフプラン物件を分析すると完成直前になるほど値上がりしやすい状況にあるので、販売から2年では価格上昇は限定的で、大幅な利益を得ることは難しいと考えたほうが良いでしょう。ドバイ不動産オフプランに投資するよりは完成物件に投資する方が安全だと思います。 ※物件ごとの情報を詳しく知りたい方は、お気軽にline＠からメッセージしてください。 3. 不動産業者（仲介）の手数料ビジネス ​ オフプラン投資のもう一つの側面として、不動産仲介業者の手数料ビジネスが挙げられます。 分散投資を勧めることで物件の販売数を増やし、手数料収入を最大化。 実際、10年で1000億円以上の手数料を得た不動産会社も存在。 このため、オフプランを購入する場合、仲介業者の売却能力が非常に重要です。売り買いの優良な不動産会社（仲介業者）と複数付き合うことをおすすめします。 ※良い不動産会社の選びについて個別に紹介が必要な方は、お気軽にline＠からメッセージしてください 4. オフプランリセール市場の課題（完成途中のオフプランの売却） ​ オフプランを購入する投資家は多いですが、なぜか、オフプランリセール市場（完成途中のオフプラン）での購入者は少ないのです、、それは？ 不動産業者がオフプランの販売で得る手数料は4～10％と高い。 一方、オフプランのリセール物件の仲介手数料は約2％と低いため、完成途中のオフプランの売却市場は活発とは言い難い。 ​​​ 結局お客様を手数料の多く取れるオフプランのみへドバイ不動仲介業者が露骨に誘導していた結果だったということがわかります。 そのため、ドバイで不動産を購入する際は、物件選びだけでなく、売却時の不動産会社選びも重要です。 売却にも忖度なく対応してくれる信頼できる仲介業者を見つけることが、成功の鍵を握ります。 5. ドバイの不動産業界の実態とその背景 ​ ドバイの不動産会社は一見身近な存在に思えますが、特殊な業態を持っています。 正社員はほとんどおらず、95％以上が完全コミッション制のエージェント。 そのため、エージェント個人の利益を優先し、顧客の利益を最大化しようとしないケースが多い。 エージェント自身も不動産投資をしてるため、お客様の為に、というより自らの物件を優位に売り買いすることの方を優先するエージェントが多い まとめ ​ オフプラン投資は投機的な性質が強く、短期間での利益確定は容易ではない。 デベロッパーと不動産会社の販売戦略を理解し、慎重に投資判断をすることが重要。とにかく当サイトにご相談ください。 売却戦略を持ち、信頼できる不動産会社と付き合うことが成功のカギ。 自らも多数の不動産投資を行ってるエージェントには要注意 ドバイ不動産投資を検討する際は、情報を正しく理解し、慎重に判断することが求められます。 信頼できる不動産会社選びが、投資の成功を左右すると言っても過言ではありません。 詳しく知りたい方、アドバイスのほしい方はお気軽にline＠からメッセージしてください。