ドバイ不動産の危機 !?

2022年から2023年はドバイの不動産販売は最高潮に盛り上がった年でした。コロナからのV字復活でこの勢いがあったのだと思います。

しかし、その勢いは2024年末から明らかに落ちてきている印象があります。ドバイの不動産に投資しているのは外国の方で、1番はインド、1番はイギリス、パキスタン、サウジアラビアと続きますが、クリークハーバーの物件で何やら異変が起こっています。

クリークタワーのマスタープランの発表が未だ無い、そんな事はエマールがよくやることだ、とは思いますが、、、本来ならばクリークのオフプランを大量買いしている投資家はクリークタワーのマスタープランが発表されてから物件を売る予定だったと思います。

しかし、、

現在海外投資家達は大量買いしてストックしていたクリーク物件をかなり安く切り売りし始めているのです。オフプランで購入していた投資家は安売りしても1物件当たり2千万円以上利益が出ているのである程度、利確してる、そうした動きが出始めています。

それはクリークの物件が安く買えるラストチャンスでもあり、値下がりの兆候かもしれません（簡単にbayuアプリで確認出来ます）

少し前の記事ですが、、

CBREの分析によるとドバイの不動産住宅市場では2023年9月に合計7,523件の取引が記録され前年比　取引数8.3パーセントの減少となった、、、

オフプラン市場での販売が41.5パーセント減少。

二次市場での販売は30.5パーセント増加。

とのことでなので、差し引き前年比8.3パーセントの減少と言う数字になっています。（つまり、市場に転売用完成物件が増えていると言うこと）

また、

賃貸市場では需要が依然として高いにもかかわらず２０２４年から賃料の上昇率は毎月縮小している。当然完成物件が増えるスピードが速いと利用者は新築から借りようとしますので既存の物件は賃料を下げないと競争力はありませんｘｘｘ

ビジネスベイ、ダウンタウン、ドバイドバイマリーナ、パームジュメイラなど古くからある住宅コミュニティの多くの物件で賃料が下がりました。

2023年9月までの1年間でこれら4つのエリアの住宅物件全体の22.6％の物件で募集賃料が実際に下がったとのこと。ドバイがドバイショックからが再編成されてここ１５年くらいの歴史しかない都市でようやく新旧の色が出始めてきたということでもあります。

（エアビーサイトからの調べです）

引用：arabianbusinessより

また、大手格付け会社であるS&Pもドバイの記録的な不動産価格は来年末までに下落し始め今後12～18カ月で5～10％の小幅な下落が見込まれる。との報道をしています。

今まさに投資家から物件の真価を問われる局面にあります

市場では物件の良し悪しが吟味され始めてる兆候で、いままでデベロッパーは作れば何でも売れる！正直、見た目は良いが、旧世代の施工法で建築した物件が多く設備はお粗末、水冷式エアコン水漏れ、給排水設備からの悪臭などのクレームが多いです。

こんなことを言えば物件が売れない、だからエージェント達は言わないが、築1年のプレミア物件でも水漏れが多発しています、海外の投資家は居住しないし、使用しないからそんな事わかりもしませんし、気にしない、転売益が出ればいいだけです。これが今までのドバイ不動産の現状です、しかし都市が完成されるにつれ当然移住者も増えている、実際に住むからクレームが出る、いまからは物件の性能評価をよく見て購入しないと損をする可能性がありますね！（当サイトは多くのデータベースを保有してますので、お気軽にメッセージしてください）

引用：bloombergより

ラスアルハイマのカジノ構想が救世主となる？？

ラスアルハイマ首長国では、アメリカの統合型リゾート企業であるウィン・リゾーツが、人工島「アル・マルジャン・アイランド」に統合型リゾート「ウィン・アル・マルジャン・アイランド」を建設中です。

このリゾートには、UAE初のカジノ施設が含まれる予定で、2027年初頭の開業を目指しています。

リゾート内には、カジノのほか、22のレストラン、ラウンジ、バー、劇場、ショッピングエリア、会議・イベント施設など、多彩な施設が併設される計画です。

これにより、ラスアルハイマ首長国の観光客誘致の中心的存在となることが期待されています。

イスラム教ではギャンブルが禁止されていますが、ラスアルハイマ観光開発局は2022年に、ホテル運営、エンターテインメントスペース、レストラン、スパ、小売店、コンベンションエリア、そして「ゲーミング」施設を含む「統合型リゾート」を規制する新部門「エンターテインメント＆ゲーミング規制局」を設立しました。

これにより、カジノの運営が可能となる見通しです。

このプロジェクトは、ラスアルハイマ首長国の観光インフラを大きく強化し、年間数百万人の観光客を引きつけると見込まれています。

現在、ドバイの観光産業について、ドバイの観光客数は近年増加傾向にあり、観光離れの兆候は見られません。

2023年には、国外からの宿泊を伴う来訪者数が前年比19％増の1,715万人を記録し、パンデミック前の2019年の水準（1,673万人）を上回りました。

特にインド、サウジアラビア、英国、ロシア、オマーンからの訪問者が多く、ホテルの平均稼働率も75.7％と高水準を維持しています。

これらのデータから、ドバイの観光業は堅調に推移していると考えられます。

まとめ

現状のデータから考えると、ドバイの不動産市場は明らかに供給過多の兆候を見せています。この供給過多のように見える現象も、単なる市場の調整かもしれません。観光市場は依然として好調で、2023年の観光客数は前年比19%増の1,715万人とパンデミック前の水準を超えています。短期的には一部の物件で価格調整が進む可能性がありますが、良質な物件は依然として需要が高く、選別が進む段階と考えられる。

今後の展望

• 短期的には価格調整が進む可能性が高い（特に品質に問題のある物件）。

• 観光需要が堅調なため、短期賃貸市場（エアビーなど）は一定の需要を維持。

• 購入する場合、物件の品質を慎重に見極めることが重要。

つまり、「供給過多」と言われる状況でも、実際には物件の質が問われる時代に入っており、吟味されることで市場が健全化する可能性が高いということです。

1. 不動産市場の動向

• 2022年〜2023年はV字回復により不動産市場が過熱。

• しかし、2024年からオフプラン市場が低迷し、クリークハーバーのようなエリアでは投資家が安く売りに出しているクリークタワー建設に対して疑問が始まっている兆候）

• 2023年9月のデータでは、オフプラン市場の取引が前年比41.5%減少（供給調整局面の可能性大）、一方で転売（二次市場）は30.5%増加。（これは、既存の投資家が物件を手放し利確ている状況を示唆）

2. 賃貸市場の動向

• 依然として需要は高いが、家賃の上昇スピードは鈍化。（毎月縮小）

• ビジネスベイ、ダウンタウン、ドバイマリーナ、パームジュメイラの22.6%の物件の募集賃料が下落。

• つまり、賃貸に出そうとしても、家賃を下げないと入居者が見つからない状況が始まっている。（今までは毎年５％以上賃上げ調整がされていた）

3. 観光市場の動向

• 2023年の観光客数は1,715万人と前年比19%増加し、パンデミック前の2019年（1,673万人）を上回る。

• ホテルの稼働率75.7%と依然として高い水準。

• ただし、今後の経済状況や国際的な金融政策によっては、観光市場がこのままの勢いを維持できるか不透明。

4. エアビー運用は可能か？

• 短期的には観光需要があるためエアビー運用は有望。

• しかし、供給過多が加速しているため、物件の価格下落や賃料の低迷は避けられない可能性が高い。

• つまり、「エアビーをやれば儲かる」わけではなく、運用コスト（管理費、清掃費、プラットフォーム手数料など）をしっかり計算する必要がある。エアビー運用でも物件を選ぶようになった、

例えば：ホテルレジデンスで2棟あり1棟はホテルが入っている為エアビーは出来ないがもう1棟はエアビーが利用出来さらにホテルサービスが数千円で受けられる（清掃、シーツやリネンの交換）このような物件が勝ち残っていく。

5. 供給増加 vs. 需要の伸び

• 現在のデータでは、新規供給（特にオフプラン）が鈍化し始めたものの、既存物件の売り圧力が強くなっている。

• 一方で観光は好調だが、長期的に物件の増加スピードの方が上回るリスクが高い。

• エアビー市場も競争が激化し、宿泊料金の低下圧力がある。

6. 結論

• 観光需要は強いが、供給増加が早すぎるため、物件価格・賃料は今後下落の可能性が高い。しかし、あくまで今後の人口増加に影響される

• エアビー運用は「短期的には可能」だが、「市場の供給過多が続くと価格競争に巻き込まれるリスクがある」。ホテルレジデンスでホテルサービスを利用出来てエアビー利用が可能な物件が独り勝ちする。

• 長期投資としてのリスクは高まっているので、今から新規で購入するのは慎重に判断すべき。そもそもの建築不安があり10年以内で転売を考えるべきかもしれない。

• 賃貸するなら値下げを前提に考えるべき。

エアビーで生き残れる物件情報や、上記記事に質問がありましたらお気軽にline＠でお問い合わせください